鵬欣家紡許豐偉談商業(yè)地產(chǎn)

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國還是一個新興的概念，常人的印象大致是類似于開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的概念，您理解的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個什么樣的概念？

【許豐偉】：地產(chǎn)從行業(yè)歸屬上說屬于現(xiàn)代服務業(yè)，發(fā)達國家已通過市場機制的調整與重組，將地產(chǎn)清晰的分為住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)（即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）四強并列，我國地產(chǎn)市場還處于兼并、重組期，我們所說的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指：以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增值為目標，以工商業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，因其在房地產(chǎn)資本市場和地產(chǎn)運營模式方面與純粹消費型地產(chǎn)明顯不同，所以稱為“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

  發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為重要板塊，其體量、規(guī)模與增量上比其它三類地產(chǎn)都更大，發(fā)展趨勢更強。其特點在與經(jīng)濟發(fā)展掛鉤、與金融資本掛鉤，它已經(jīng)成為地產(chǎn)投資開發(fā)的一大類別，并形成了從規(guī)劃到上市的完整操作鏈條。

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體的幾個主要特點是：

  首先，實現(xiàn)資源價值最大化。出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合,把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟增長極。

  其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因為集聚對象是專門的行業(yè)性客戶為主，因此為其配套的物業(yè)服務也需要更具有行業(yè)化、專業(yè)性，要更注意特殊客戶群的需求，為所集聚的產(chǎn)業(yè)客戶提供菜單式定制化服務。

  再次，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚為內(nèi)核，這類地產(chǎn)能為無論是投資者還是入駐者帶來雙重收益，其一，對于行業(yè)入駐者來說，產(chǎn)業(yè)集聚將帶來資源倍增效益，會為專業(yè)客戶群帶來更多的商機與信息，更快地拓展市場，更快地提升企業(yè)的能級；其二，對于投資者來說，由產(chǎn)業(yè)集聚帶來的區(qū)域人流、物流、信息流，以及在此基礎上衍生而來的城市基本服務業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)的繁榮，必然觸發(fā)區(qū)域地產(chǎn)的資本增值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)擁有者甚至會在房地產(chǎn)資本市場上實現(xiàn)增值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為區(qū)域經(jīng)濟的引擎，促進區(qū)域價值呈機械式增值。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與體量，會成為區(qū)域及城市地標與產(chǎn)業(yè)支柱，會形成整體強大的社會效益和經(jīng)濟效益。

  最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的最大區(qū)別在于，它可以既可以充分利用好地段所形成的自然輻射，也可以超脫地段的局限性，它更注重于在區(qū)位優(yōu)勢的基礎之上，通過資源的集聚與整合，借助于專門配套產(chǎn)業(yè)的公共服務平臺的搭建和城市的其它資源優(yōu)勢，依托經(jīng)濟能量，開發(fā)出新的地產(chǎn)衍生服務功能，促進城市的繁榮和升級。

  中國目前工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方興未艾，市場代表性的項目就是各類產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)、科技園，這類地產(chǎn)由于通過低土地成本形成的產(chǎn)業(yè)集聚與國家稅收等政策給賦，能較快速地形成產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)集成，達到產(chǎn)業(yè)規(guī)模與發(fā)展的倍速增長效益，可以提升產(chǎn)業(yè)能級，因此是國家扶持的方向。

  【宋妍妍】上海國際家紡園作為一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范例，在上海的知名度不高，但據(jù)了解，在家紡行業(yè)內(nèi)卻有很高的知名度，并且創(chuàng)造了一個次級地段辦公樓宇在建筑物未出地面就實現(xiàn)預售率高達60%，均價高于同區(qū)域一級板塊市場價的奇跡，鵬欣是如何創(chuàng)造出這種熱銷的局面的？

  【許豐偉】：差異化與稀缺性是市場永恒的追逐熱點。家紡產(chǎn)業(yè)園在開盤前能打開這一較好的局面，主要依托天、地、人、勢四方面的原因，首先是楊浦區(qū)政府的大力支持，家紡產(chǎn)業(yè)園是楊浦區(qū)的一業(yè)特強項目，是楊浦區(qū)歷來具有的競爭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，我們的任務是在此傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎上打造現(xiàn)代家紡服務業(yè)，整體提升家紡產(chǎn)業(yè)的能級，建設基于上海國際化大都市產(chǎn)業(yè)背景之上的現(xiàn)代家紡服務業(yè)，促進家紡產(chǎn)業(yè)時尚化、國際化；拓展家紡貿(mào)易市場的全球化、電子化；打造中國家紡行業(yè)的第五大道，比肩紐約第五大道。

  第二方面是鵬欣集團決策領導設計市場稀缺產(chǎn)品的獨特市場定位。上海有高科園、軟件園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文化產(chǎn)業(yè)園和各類總部基地，各自有各自的定位，我們的家紡產(chǎn)業(yè)園是上海獨一無二的，說它獨一無二，主要指兩方面的定位差異，其一，它不同于七浦路、輕紡城等專業(yè)市場——主要以單純的中低端產(chǎn)品的商鋪集聚為主，我們的家紡園集聚的是家紡行業(yè)中的品牌企業(yè)，是家紡知名品牌的集聚；其二，它不同于另外一種以跨國采購為主型的商城集聚，我們的家紡園是集跨國采購、國內(nèi)外技術設備與行業(yè)設計交流、產(chǎn)品研發(fā)交流、行業(yè)高端人才培訓與交流、并配置有紡織品打樣檢測平臺、知識產(chǎn)權保護平臺、家紡電子商務平臺、家紡旅游平臺、倉儲物流平臺等組成的行業(yè)公共服務平臺，是為行業(yè)提升全方位服務的家紡服務園區(qū)。

  第三方面，源于我們將虛擬概念實做，先行兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚服務功能的務實態(tài)度。大家都知道做園區(qū)通常造房子容易，做公共服務平臺難，難在需要投入的精力、財力、人力多，而回報的時期長，所以許多園區(qū)的服務平臺都流于規(guī)劃，兌現(xiàn)的較少。而我們園區(qū)自2004年下半年度“國際家紡中心”奠基以來，在樓宇還在挖地基階段就先行啟動了公共服務平臺的系列活動，包括：

  2005年，組織承辦在楊浦區(qū)舉行的“2005年100多家歐美紡織服裝專業(yè)買家上海采購之旅”活動；聯(lián)合意大利瓦雷澤商會、意大利紡織中心在園區(qū)舉辦“中意紡織品跨國采購會”，并與之簽訂了長期合作協(xié)議。冠名協(xié)辦“2005年中國國際家紡設計大賽”和頒獎晚會，并把晚會打造成中國家紡的“奧斯卡”；出資與上海家紡行業(yè)協(xié)會編寫《家紡營銷知識》；出資與上海�？ń�(jīng)濟預測研究所、中國紡織信息中心合作編寫《家紡產(chǎn)業(yè)信息分析報告》，向家紡企業(yè)發(fā)放產(chǎn)業(yè)信息報告，這些專業(yè)報告都得到了行業(yè)協(xié)會和家紡企業(yè)的認可，有效促進了長三角地區(qū)家紡企業(yè)利用信息調整產(chǎn)品結構，開拓新興市場，改造產(chǎn)品工藝的進程。

  2006年，與上海知識產(chǎn)權園結盟，成為知識產(chǎn)權保護戰(zhàn)略聯(lián)盟單位；設立上海市紡織纖維質量檢驗站園區(qū)分站，向所有入駐企業(yè)提供棉、麻、毛、繭絲、化纖維及其制品、絮棉制品、服裝產(chǎn)品的檢驗、檢測。舉辦“2006鵬欣家紡名企與院校巔峰論壇及院校作品展”為園區(qū)及國內(nèi)家紡知名企業(yè)和中國十大設計院校提供了一個設計交流與人才交流的平臺。組團中國家紡企業(yè)出境參加2006年度國際家紡會展及歐洲紡織基地、設計事務所、商會的考察，促進國內(nèi)家紡企業(yè)的交流與發(fā)展。先后在園區(qū)及松江大學城高校聯(lián)合，一年舉辦了2次家紡行業(yè)人才招聘會，為企業(yè)與院校人才交流搭建了橋梁，為解決地區(qū)就業(yè)作出貢獻。