鵬欣家紡許豐偉談商業(yè)地產(chǎn)

 舉辦“園企聯(lián)動(dòng)、共謀發(fā)展”系列研討會(huì)，與海寧、紹興家紡協(xié)會(huì)及各大企業(yè)老總、媒體代表、家紡設(shè)計(jì)大師、斯洛伐克駐滬商務(wù)領(lǐng)事、中歐紡織聯(lián)盟代表、波蘭駐滬商務(wù)領(lǐng)事、意大利瓦雷澤商會(huì)代表、西班牙、德國(guó)等外賓進(jìn)行專題研討，促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

  整合園區(qū)內(nèi)外企業(yè)間的資源，加強(qiáng)園區(qū)設(shè)計(jì)類企業(yè)與生產(chǎn)性企業(yè)間的交流；建設(shè)園區(qū)家紡面料新品研發(fā)推廣服務(wù)平臺(tái)，先后與以家紡新型面料和原料研發(fā)為主的廣東“佛山神羽公司”、東華大學(xué)旗下以開發(fā)黃麻提煉的純天然植物面料的“中綸紡織科技公司”、以開發(fā)家紡真絲面料為主的“巴貝公司”等嵊州系列企業(yè)進(jìn)行深度溝通，搭建研發(fā)型企業(yè)及其新品向園區(qū)集聚與推廣的橋梁。

  與上海市信息委合作，建立具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的家紡行業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)站，為國(guó)內(nèi)外家紡企業(yè)開劈新的銷售通道。

  2007年，我們已起動(dòng)的活動(dòng)有：“歐洲專利申請(qǐng)與利用”“家紡行業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)”等內(nèi)容的知識(shí)產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)平臺(tái)系列講座；成立園區(qū)企業(yè)俱樂部；舉辦歐美家紡設(shè)計(jì)與流行趨勢(shì)講座和中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歐洲紡織企業(yè)說明會(huì)；第二界鵬欣國(guó)際家紡設(shè)計(jì)論壇和以國(guó)內(nèi)十二所知名院校為主的“2007家紡新銳作品原創(chuàng)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽”；第二屆上海國(guó)際家紡園北美商務(wù)考察活動(dòng)。

  之所以兩年多來，我們家紡園在行業(yè)中有較高的知名度，應(yīng)該都來自于我們腳踏實(shí)地的在建設(shè)我們的公共服務(wù)平臺(tái)，在將家紡園的規(guī)劃功能先行兌現(xiàn)為實(shí)用功能，在這方面我們可以驕傲的說我們用兩年的時(shí)間做了其它產(chǎn)業(yè)園可能用五到十年才形成的公共服務(wù)平臺(tái)工作，我們是在用心打造我們的家紡服務(wù)性園區(qū)。

  第四方面，是家紡園區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的雙重回報(bào)前景吸引了家紡品牌企業(yè)不斷入駐園區(qū)。家紡園區(qū)地處楊浦區(qū)，屬于東外灘地塊，該地塊相對(duì)于市中心或楊浦本區(qū)五角場(chǎng)城市副中心等板塊來說，并不屬于一級(jí)地段，但與上海其它產(chǎn)業(yè)園相比，它卻是唯一一個(gè)地處市中心的大體量現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園。這個(gè)園區(qū)對(duì)于無論是入駐企業(yè)還是投資者都將存在著雙重投資回報(bào)。其一，對(duì)于注冊(cè)入駐園區(qū)的企業(yè)，它一方面可以享受楊浦區(qū)“一業(yè)特強(qiáng)”園區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，另一方面可以通過園區(qū)行業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)的資源利用以及參與園區(qū)組織的大量國(guó)、內(nèi)外商貿(mào)交流活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)快速提升、發(fā)展；其二，對(duì)于園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)所有者來說，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚帶來的地產(chǎn)增值效益，知識(shí)楊浦和東海灘的未來前景都將使家紡園這個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得良好的中遠(yuǎn)期收益。

  回顧過去，我們感到開始做家紡產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，上海家紡產(chǎn)業(yè)的集聚是非常薄弱的，但通過三年對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際的市場(chǎng)研究、探索，目前上海國(guó)際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園在全球都是很有知名度的。我們不僅鏈接了國(guó)內(nèi)、還鏈接了海外的企業(yè)，這為中國(guó)的家紡設(shè)計(jì)師和CEO搭建了很好的學(xué)習(xí)空間、交流的空間。

  這三年多來，我們始終站在上海這樣一個(gè)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)去理解上海。家用紡織品在上海的制造成本是非常貴的，所以只能在長(zhǎng)三角的區(qū)域做制造環(huán)節(jié)。但是上海的人才、教育、貿(mào)易、物流、設(shè)計(jì)研發(fā)等方面優(yōu)勢(shì)是其他任何一個(gè)城市所不能比擬的。這是在上海建立家紡園區(qū)的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。同時(shí)上海市的整體發(fā)展戰(zhàn)略之一就是打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而家紡園區(qū)正是一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

  家紡園區(qū)的主題是一個(gè)跨國(guó)采購(gòu)的中心，一個(gè)設(shè)計(jì)、研發(fā)的中心，一個(gè)品牌推廣的中心。目前在這里入駐的企業(yè)有200多家，包括一些中國(guó)知名的品牌、加拿大的中國(guó)的商務(wù)中心、美國(guó)全球最大的家紡雜志《美國(guó)今日家紡》，還有上海家紡協(xié)會(huì)、上海紡織商業(yè)協(xié)會(huì)等等。可以說從行業(yè)協(xié)會(huì)到媒體到制造企業(yè)到品牌研究企業(yè)，到設(shè)計(jì)企業(yè)，家紡區(qū)都有。從這幾個(gè)環(huán)節(jié)來看，家紡園區(qū)已經(jīng)基本形成了一個(gè)比較完整的、不同功能的平臺(tái)，我們希望能夠借助上海這樣一個(gè)獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，加上我們對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，能夠在上海形成全球家紡聚集中心。

  我們?cè)诖蛟爝@個(gè)服務(wù)平臺(tái)的時(shí)候就希望可以把這里打造成中國(guó)的第五大道。我們希望平?jīng)雎烦蔀槿�球貿(mào)易、紡織品聚集地。紐約的第五大道上，全世界的制造商、采購(gòu)商、設(shè)計(jì)師都在幫美國(guó)人民服務(wù)，而我們希望美國(guó)的、國(guó)際的、中國(guó)的設(shè)計(jì)師、采購(gòu)商可以在平?jīng)雎飞蠟橹袊?guó)人民服務(wù)。我們不僅希望在世界的家紡舞臺(tái)上，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，更希望中國(guó)的消費(fèi)者可以享受到這種強(qiáng)大的制造業(yè)所帶來的使用這些新產(chǎn)品的便利，希望可以提高人們生活水準(zhǔn)，這也是一個(gè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。

 

  【宋妍妍】：整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在是什么情況呢？

  【許豐偉】：一期項(xiàng)目13萬平方米的建筑體量將在08年的5月份交付，周圍再配套一個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)和一個(gè)發(fā)展中心。其中創(chuàng)意園區(qū)是像八號(hào)橋這樣的業(yè)態(tài)，讓設(shè)計(jì)師，做創(chuàng)意的人或者是廣告公司、創(chuàng)意公司、模特兒公司有自己的空間；還有一個(gè)是與市科委合作的發(fā)展中心，今后將作為科技研發(fā)類的企業(yè)的孵化器。一期工程是產(chǎn)業(yè)集聚，二期工程馬上做改造，如果順利進(jìn)行，大概09年5月份，三期、三個(gè)園區(qū)都可以完成，整體的規(guī)模是大概是21、22萬平方米。這對(duì)上海來說是非常有規(guī)模的，對(duì)周邊的環(huán)境也有巨大的改變，而對(duì)企業(yè)來說，將來不僅產(chǎn)業(yè)有升值，物業(yè)也會(huì)有升值。

  【宋妍妍】：如果說家紡園區(qū)這個(gè)項(xiàng)目是和鵬欣多元化投資的理念有關(guān)的，那么我知道你們?cè)谏虾＿�有一個(gè)九隆坊的項(xiàng)目，也并不是是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)項(xiàng)目，而是想打造一個(gè)街坊的概念，請(qǐng)?jiān)S總給我們介紹一下這個(gè)項(xiàng)目的定位好嗎？

  【許豐偉】：鵬欣的商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了很多的內(nèi)容。我們有不同的產(chǎn)品定位、不同的商業(yè)業(yè)態(tài)去針對(duì)不同的客群。像我們的星游城項(xiàng)目，目標(biāo)客群就是年輕人，所以商業(yè)業(yè)態(tài)也以時(shí)尚、娛樂、動(dòng)漫、餐飲、卡拉OK為主；而我們?cè)谀暇┑乃�游城，是大型的�?gòu)物公園的定位，是廣域的，是給每個(gè)家庭帶來方便、舒適、休閑和購(gòu)物的樂趣，消費(fèi)對(duì)象不僅是街坊鄰居、周邊的，而是包括全南京、甚至包括到南京來玩的游客。

  說到九隆坊，這也是我們一個(gè)比較獨(dú)特的產(chǎn)品，我們叫“鄰里中心”，就是為周邊的老百姓服務(wù)的，所以我們?nèi)　胺弧钡拿�字也有這層意思。城市在發(fā)展變遷，居民的生活與消費(fèi)觀和消費(fèi)方式也在不斷的改變。商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)也將隨著消費(fèi)的需求而進(jìn)一步劃分，其業(yè)態(tài)布局也將不再象過去那樣要么在城市的商業(yè)集聚區(qū)做主題或大型的購(gòu)物中心、百貨中心，要么在城市的近郊辦大型賣場(chǎng)、超市。很少會(huì)有人想到會(huì)在鄰里方面下文章。

  社區(qū)型消費(fèi)對(duì)于目前整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)來說，還不是很成熟，處于發(fā)展階段。中國(guó)大型城市的現(xiàn)代化之路免不了會(huì)造成中心城市居民的外遷。改善居民的居住條件、締造城市副中心、城市中心彌散化理論都將使更多的居民落戶于平地拔起的新興住宅區(qū)，這些住宅區(qū)沒有傳統(tǒng)積淀的商業(yè)配套，較偏離城市商業(yè)中心，居民購(gòu)物不便，因此全功能的社區(qū)型商業(yè)成了市場(chǎng)的需要，這類商業(yè)的投資價(jià)值因?yàn)橛兄苓咠嫶蟮淖≌瑓^(qū)的固定客戶的資源，確保了商鋪經(jīng)營(yíng)的良好收益而越來越受投資客親睞。

  我們注意到了這部分業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求。我們認(rèn)為，鄰里商業(yè)不能做得太大，否則就會(huì)形成購(gòu)物中心，大家不會(huì)去，也沒有鄰里的親切感。鄰里的商業(yè)感覺應(yīng)該便利、便宜、便捷，這個(gè)是構(gòu)成的標(biāo)準(zhǔn)；但如果都是小商小鋪，也有問題，因?yàn)闆]有大店或者說主力店，就沒有集聚，會(huì)看上去比較散。所以對(duì)九隆坊這個(gè)項(xiàng)目，一開始我們就計(jì)劃會(huì)在比較重要的區(qū)域里面，在每一層里都會(huì)有一到兩家的大的、主力店，預(yù)計(jì)會(huì)有10多家的大店，然后搭配其他的各種業(yè)態(tài)的特色小店。

  九隆坊地理位置處于楊浦區(qū)商業(yè)中心五角場(chǎng)商圈內(nèi)，周邊有黃興公園、大量的新興居民住宅區(qū)、大潤(rùn)發(fā)超市等配置，已形成良好的居住與配套商業(yè)互益的氛圍，因此可以預(yù)見，九隆坊的入駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的未來收益應(yīng)該是較好，較有保障的。

  【宋妍妍】：這個(gè)項(xiàng)目是對(duì)外銷售的，從銷售的情況是可以反應(yīng)周圍的居民對(duì)它的接受態(tài)度的，那么現(xiàn)在的銷售情況怎樣？

  【許豐偉】：我們是去年年底開盤的，目前的銷售是80%不到。從消費(fèi)者的追捧程度來看，還是很理想的。

  首先從建筑業(yè)態(tài)、未來的期望和經(jīng)營(yíng)理念上，業(yè)主認(rèn)為是比較放心的。另外我們把今后的管理交給沃華商業(yè)管理公司來做，我們集團(tuán)所有的商品都是由這個(gè)管理公司來做的，由沃華統(tǒng)一管理，便于商鋪的穩(wěn)定和系統(tǒng)的管理。我們希望我們能闖出一條新路，為中國(guó)未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，提供一些建議和意見，提供一些借鑒的想法。為此這也是我們一個(gè)嘗試，一方面有出售的業(yè)態(tài)，一方面有出租的業(yè)態(tài)，兩者如何和諧的統(tǒng)一是我們的一個(gè)挑戰(zhàn)。目前我們已經(jīng)有了一些方法。

  我們公司一貫的理念就是要和消費(fèi)者之間有一個(gè)紐帶，所以，今后我們會(huì)在九隆坊這個(gè)鄰里中心安排一些活動(dòng)、演出，這樣社區(qū)的人就會(huì)對(duì)它有一種向心力、或者說是一種寄托。

　　四大類產(chǎn)品打造鵬欣特色商業(yè)地產(chǎn)品牌

  【宋妍妍】：聽您講了現(xiàn)在這四個(gè)項(xiàng)目，好像每個(gè)項(xiàng)目都有不同的定位。是不是鵬欣開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的定位就是給每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)找到主題？

  【許豐偉】：對(duì)，其實(shí)剛才說到正是我們的四大類產(chǎn)品：水游城、金游城、星游城、還有鄰里中心。其中水游城就是大型的商業(yè)公園，我們計(jì)劃要在全國(guó)開發(fā)10多個(gè)，現(xiàn)在已經(jīng)3個(gè)是定下來的，一個(gè)是在南京，08年5月份開業(yè)，一個(gè)是武漢，今年年底、明年年初動(dòng)工，還有一個(gè)在天津，差不多也是這個(gè)時(shí)候動(dòng)工。金游城主要是在三、四線城市商業(yè)中心，走商業(yè)街的概念，我們?cè)谕ㄖ菀呀?jīng)做了一個(gè)。星游城就是針對(duì)青年人的，以時(shí)尚、娛樂為主的，徐家匯的星游城4月28日就隆重開業(yè)了。鄰里中心就是像九隆坊這種形式的。

  但家紡城就是一個(gè)完全獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)，是一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。有了這方面的經(jīng)驗(yàn)，我們以后也可以復(fù)制到其他行業(yè)中去，比如我們今后可以做軟件科學(xué)園，或者國(guó)際中小企業(yè)聚集園等等。

  【宋妍妍】：能否可以給我們比較系統(tǒng)、比較整體的說一下鵬欣在商業(yè)地產(chǎn)這塊的計(jì)劃，比如你們到2008年或者是2010年的時(shí)候，希望在全國(guó)看到什么樣的狀態(tài)？

  【許豐偉】：我們希望在2010年之前能夠做到大概10個(gè)水游城的規(guī)模。

  其他的我們現(xiàn)在也是在找一些項(xiàng)目，但是沒有固定的、詳細(xì)的計(jì)劃。在所有的體量里面，水游城是規(guī)模最大的，也才是真正有震撼力，所以在我剛剛講的幾大系列的產(chǎn)品，最核心的就是水游城。

  【宋妍妍】：水游城的選址通常選什么樣的城市？

  【許豐偉】：一、二線城市，一線包括北京、上海、廣州，二線主要是一些省會(huì)城市、直轄市。選在這些地區(qū)是我們的目標(biāo)，但是因?yàn)橥顿Y很大，規(guī)模也很大，地理位置也不是想有就有的，所以不一定完全在市中心，但至少會(huì)靠近地鐵，或者說交通是非常便利的。

  【宋妍妍】：那么在這里我們也祝愿鵬欣將來的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)面積可以覆蓋整個(gè)全國(guó)。

  【許豐偉】：這也是我們的希望。像我剛剛說的水游城，目前一個(gè)城市不可能開兩個(gè)，如果要有10個(gè)這樣的購(gòu)物中心，就意味著在中國(guó)最主要、最有影響力的城市里10個(gè)這樣的的商業(yè)設(shè)施，這對(duì)我們的管理半徑來講有很高的要求，對(duì)我們的管理體系來講也將是很大的挑戰(zhàn)，不過我們充滿信心。 

 

 

 

 

 

 

 

信息來源:焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)