鵬欣家紡許豐偉談商業(yè)地產

  產業(yè)地產在中國還是一個新興的概念，常人的印象大致是類似于開發(fā)區(qū)、經濟園區(qū)的產業(yè)集聚區(qū)的概念，您理解的產業(yè)地產是一個什么樣的概念？

【許豐偉】：地產從行業(yè)歸屬上說屬于現代服務業(yè)，發(fā)達國家已通過市場機制的調整與重組，將地產清晰的分為住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)地產（即產業(yè)地產）四強并列，我國地產市場還處于兼并、重組期，我們所說的產業(yè)地產是指：以地產為載體，以實現財富的持續(xù)增值為目標，以工商業(yè)地產、農業(yè)觀光地產和經濟園區(qū)地產為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)，集約化經營的新興產業(yè)形態(tài)，因其在房地產資本市場和地產運營模式方面與純粹消費型地產明顯不同，所以稱為“產業(yè)地產”。

  發(fā)達國家的產業(yè)地產作為重要板塊，其體量、規(guī)模與增量上比其它三類地產都更大，發(fā)展趨勢更強。其特點在與經濟發(fā)展掛鉤、與金融資本掛鉤，它已經成為地產投資開發(fā)的一大類別，并形成了從規(guī)劃到上市的完整操作鏈條。

  產業(yè)地產體的幾個主要特點是：

  首先，實現資源價值最大化。出發(fā)點是將地產資源與其它資源整合,把土地開發(fā)升華為區(qū)域經濟增長極。

  其次，產業(yè)地產因為集聚對象是專門的行業(yè)性客戶為主，因此為其配套的物業(yè)服務也需要更具有行業(yè)化、專業(yè)性，要更注意特殊客戶群的需求，為所集聚的產業(yè)客戶提供菜單式定制化服務。

  再次，以地產為載體，以產業(yè)集聚為內核，這類地產能為無論是投資者還是入駐者帶來雙重收益，其一，對于行業(yè)入駐者來說，產業(yè)集聚將帶來資源倍增效益，會為專業(yè)客戶群帶來更多的商機與信息，更快地拓展市場，更快地提升企業(yè)的能級；其二，對于投資者來說，由產業(yè)集聚帶來的區(qū)域人流、物流、信息流，以及在此基礎上衍生而來的城市基本服務業(yè)、現代服務業(yè)的繁榮，必然觸發(fā)區(qū)域地產的資本增值，產業(yè)地產物業(yè)擁有者甚至會在房地產資本市場上實現增值。產業(yè)地產將成為區(qū)域經濟的引擎，促進區(qū)域價值呈機械式增值。產業(yè)地產的規(guī)模與體量，會成為區(qū)域及城市地標與產業(yè)支柱，會形成整體強大的社會效益和經濟效益。

  最后，產業(yè)地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能。產業(yè)地產與傳統(tǒng)地產開發(fā)的最大區(qū)別在于，它可以既可以充分利用好地段所形成的自然輻射，也可以超脫地段的局限性，它更注重于在區(qū)位優(yōu)勢的基礎之上，通過資源的集聚與整合，借助于專門配套產業(yè)的公共服務平臺的搭建和城市的其它資源優(yōu)勢，依托經濟能量，開發(fā)出新的地產衍生服務功能，促進城市的繁榮和升級。

  中國目前工業(yè)地產、產業(yè)地產方興未艾，市場代表性的項目就是各類產業(yè)園、開發(fā)區(qū)、科技園，這類地產由于通過低土地成本形成的產業(yè)集聚與國家稅收等政策給賦，能較快速地形成產業(yè)集群、產業(yè)集成，達到產業(yè)規(guī)模與發(fā)展的倍速增長效益，可以提升產業(yè)能級，因此是國家扶持的方向。

  【宋妍妍】上海國際家紡園作為一個產業(yè)地產的范例，在上海的知名度不高，但據了解，在家紡行業(yè)內卻有很高的知名度，并且創(chuàng)造了一個次級地段辦公樓宇在建筑物未出地面就實現預售率高達60%，均價高于同區(qū)域一級板塊市場價的奇跡，鵬欣是如何創(chuàng)造出這種熱銷的局面的？

  【許豐偉】：差異化與稀缺性是市場永恒的追逐熱點。家紡產業(yè)園在開盤前能打開這一較好的局面，主要依托天、地、人、勢四方面的原因，首先是楊浦區(qū)政府的大力支持，家紡產業(yè)園是楊浦區(qū)的一業(yè)特強項目，是楊浦區(qū)歷來具有的競爭優(yōu)勢產業(yè)，我們的任務是在此傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)基礎上打造現代家紡服務業(yè)，整體提升家紡產業(yè)的能級，建設基于上海國際化大都市產業(yè)背景之上的現代家紡服務業(yè)，促進家紡產業(yè)時尚化、國際化；拓展家紡貿易市場的全球化、電子化；打造中國家紡行業(yè)的第五大道，比肩紐約第五大道。

  第二方面是鵬欣集團決策領導設計市場稀缺產品的獨特市場定位。上海有高科園、軟件園、創(chuàng)意產業(yè)園、文化產業(yè)園和各類總部基地，各自有各自的定位，我們的家紡產業(yè)園是上海獨一無二的，說它獨一無二，主要指兩方面的定位差異，其一，它不同于七浦路、輕紡城等專業(yè)市場——主要以單純的中低端產品的商鋪集聚為主，我們的家紡園集聚的是家紡行業(yè)中的品牌企業(yè)，是家紡知名品牌的集聚；其二，它不同于另外一種以跨國采購為主型的商城集聚，我們的家紡園是集跨國采購、國內外技術設備與行業(yè)設計交流、產品研發(fā)交流、行業(yè)高端人才培訓與交流、并配置有紡織品打樣檢測平臺、知識產權保護平臺、家紡電子商務平臺、家紡旅游平臺、倉儲物流平臺等組成的行業(yè)公共服務平臺，是為行業(yè)提升全方位服務的家紡服務園區(qū)。

  第三方面，源于我們將虛擬概念實做，先行兌現產業(yè)集聚服務功能的務實態(tài)度。大家都知道做園區(qū)通常造房子容易，做公共服務平臺難，難在需要投入的精力、財力、人力多，而回報的時期長，所以許多園區(qū)的服務平臺都流于規(guī)劃，兌現的較少。而我們園區(qū)自2004年下半年度“國際家紡中心”奠基以來，在樓宇還在挖地基階段就先行啟動了公共服務平臺的系列活動，包括：

  2005年，組織承辦在楊浦區(qū)舉行的“2005年100多家歐美紡織服裝專業(yè)買家上海采購之旅”活動；聯(lián)合意大利瓦雷澤商會、意大利紡織中心在園區(qū)舉辦“中意紡織品跨國采購會”，并與之簽訂了長期合作協(xié)議。冠名協(xié)辦“2005年中國國際家紡設計大賽”和頒獎晚會，并把晚會打造成中國家紡的“奧斯卡”；出資與上海家紡行業(yè)協(xié)會編寫《家紡營銷知識》；出資與上海福卡經濟預測研究所、中國紡織信息中心合作編寫《家紡產業(yè)信息分析報告》，向家紡企業(yè)發(fā)放產業(yè)信息報告，這些專業(yè)報告都得到了行業(yè)協(xié)會和家紡企業(yè)的認可，有效促進了長三角地區(qū)家紡企業(yè)利用信息調整產品結構，開拓新興市場，改造產品工藝的進程。

  2006年，與上海知識產權園結盟，成為知識產權保護戰(zhàn)略聯(lián)盟單位；設立上海市紡織纖維質量檢驗站園區(qū)分站，向所有入駐企業(yè)提供棉、麻、毛、繭絲、化纖維及其制品、絮棉制品、服裝產品的檢驗、檢測。舉辦“2006鵬欣家紡名企與院校巔峰論壇及院校作品展”為園區(qū)及國內家紡知名企業(yè)和中國十大設計院校提供了一個設計交流與人才交流的平臺。組團中國家紡企業(yè)出境參加2006年度國際家紡會展及歐洲紡織基地、設計事務所、商會的考察，促進國內家紡企業(yè)的交流與發(fā)展。先后在園區(qū)及松江大學城高校聯(lián)合，一年舉辦了2次家紡行業(yè)人才招聘會，為企業(yè)與院校人才交流搭建了橋梁，為解決地區(qū)就業(yè)作出貢獻。