2013 商業(yè)地產(chǎn)的十大關(guān)注

編者按：2012年對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)注定是極不平凡的一年，眾房企開始圍剿商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，中購(gòu)聯(lián)深度剖析了2013年商業(yè)地產(chǎn)最新風(fēng)向和趨勢(shì)，看看在今年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)究竟應(yīng)該關(guān)注什么，同時(shí)對(duì)未來(lái)做些許預(yù)測(cè)，希望能夠幫助企業(yè)在新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來(lái)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。
　　
　　1關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機(jī)制的建立
　　
　　中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)火熱發(fā)展持續(xù)十年時(shí)間，但依然缺乏基本的行業(yè)規(guī)則和專業(yè)的發(fā)展機(jī)制。例如商業(yè)設(shè)施規(guī)劃與城市規(guī)劃在協(xié)同上的嚴(yán)重缺失，專業(yè)融資平臺(tái)尚不健全，重視房地產(chǎn)開發(fā)性收益而忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，延續(xù)粗獷式規(guī)模擴(kuò)張的增長(zhǎng)方式，以致存量商業(yè)房地產(chǎn)和增量商業(yè)房地產(chǎn)都將面對(duì)巨大的招商、生存和發(fā)展壓力，急須行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機(jī)制的建立和完善。
　　
　　2強(qiáng)調(diào)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)調(diào)商業(yè)品質(zhì)兩條不同路線的企業(yè)將展開博弈并出現(xiàn)一定分化
　　
　　中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目平均品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)能力方面存在較大差距，項(xiàng)目發(fā)展水平參差不齊，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理造成商業(yè)項(xiàng)目難以充分滿足市場(chǎng)真正需求，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商招商難和零售商選址難在矛盾中并存。強(qiáng)調(diào)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)調(diào)商業(yè)品質(zhì)兩條路線的選擇和博弈，將使中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)一定程度的分化。
　　
　　3關(guān)注租售結(jié)合模式推動(dòng)下的綜合體開發(fā)熱潮
　　
　　中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道的狹窄直接導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)的不規(guī)范性，也使專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。具有中國(guó)特色的商業(yè)房地產(chǎn)租售結(jié)合模式將繼續(xù)主導(dǎo)和橫行市場(chǎng)，而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、管理創(chuàng)新將更受關(guān)注，具有購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)功能的綜合體乃至更大范圍的片區(qū)綜合開發(fā)計(jì)劃將成為租售結(jié)合模式下中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)。
　　
　　4關(guān)注城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變和升級(jí)
　　
　　城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從2005年之前百貨與百貨的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到2010年購(gòu)物中心與百貨之間的競(jìng)爭(zhēng)，而2013年開始同城購(gòu)物中心之間的激烈較量將全面展開。較后入市的購(gòu)物中心正在對(duì)老牌購(gòu)物中心發(fā)起沖擊，并對(duì)老牌購(gòu)物中心在創(chuàng)新期的發(fā)展提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。中國(guó)2012年新開業(yè)購(gòu)物中心的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，眾多項(xiàng)目創(chuàng)造超出過(guò)往年份購(gòu)物中心開業(yè)首年業(yè)績(jī)的優(yōu)異表現(xiàn)，并榮登2012中購(gòu)聯(lián)中國(guó)購(gòu)物中心星秀榜。
　　
　　5關(guān)注購(gòu)物中心零售渠道快速發(fā)展推動(dòng)下的零售細(xì)分市場(chǎng)以及新型專業(yè)品牌的不斷崛起
　　
　　購(gòu)物中心作為新興的商業(yè)形態(tài)和被眾多商業(yè)服務(wù)業(yè)品牌關(guān)注的零售渠道，正在改變連鎖零售商的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位，快時(shí)尚、餐飲、電影院以及兒童品牌借助購(gòu)物中心零售渠道的快速崛起和快速發(fā)展，與購(gòu)物中心結(jié)成了緊密的渠道伙伴關(guān)系。
　　
　　購(gòu)物中心的定位方向、招商方向以及品牌組合方向即將進(jìn)入到細(xì)分化和主題化階段，眾多商業(yè)業(yè)種和零售品牌有望在此推動(dòng)下加大創(chuàng)新力度，逐步確立市場(chǎng)細(xì)分路線，從而催生包括集合店在內(nèi)的新型專業(yè)品牌的不斷崛起。
　　
　　6關(guān)注順應(yīng)消費(fèi)特點(diǎn)變化的折扣店和奧特萊斯發(fā)展
　　
　　中國(guó)消費(fèi)特點(diǎn)正在出現(xiàn)明顯變化，消費(fèi)者在追求品牌、品質(zhì)的同時(shí)，追求更低的價(jià)格和更佳的服務(wù)，有力推動(dòng)著折扣店和奧特萊斯在中國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展。
　　
　　7關(guān)注中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變
　　
　　經(jīng)濟(jì)增速的減緩直接影響到零售商的業(yè)績(jī)表現(xiàn)（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和開店節(jié)奏）。中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)持續(xù)十年的核心驅(qū)動(dòng)力將從城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向消費(fèi)力，造成商業(yè)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)的回歸。受此影響并加之三四線城市存量購(gòu)物中心市場(chǎng)表現(xiàn)的巨大差異，商業(yè)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)有望向一二線城市的新興城區(qū)轉(zhuǎn)移，其核心驅(qū)動(dòng)力在于這些城市具有較為旺盛的消費(fèi)能力。
　　
　　8關(guān)注電商發(fā)展對(duì)購(gòu)物中心等實(shí)體商業(yè)優(yōu)化和改良的影響
　　
　　電商在2012年的火熱發(fā)展，不僅活躍了消費(fèi)市場(chǎng)，也直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產(chǎn)投資熱潮間接起到降溫作用。面對(duì)電商壓力，包括購(gòu)物中心在內(nèi)的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)的轉(zhuǎn)型變?yōu)榫o迫的現(xiàn)實(shí)，在消費(fèi)者還不會(huì)輕易為體驗(yàn)式商業(yè)埋單的背景下，對(duì)尚處概念化的體驗(yàn)式商業(yè)模式提出現(xiàn)實(shí)要求，有利于實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進(jìn)實(shí)體商業(yè)體驗(yàn)化愿景的深化和落地。
　　
　　9關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)再到資產(chǎn)管理的跨越
　　
　　發(fā)展模式的多樣化和專業(yè)水平的差異化決定了中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)商處于不同的發(fā)展階段和發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從地產(chǎn)開發(fā)思維轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)思維推動(dòng)了商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)的逐步提升；而從商業(yè)運(yùn)營(yíng)上升到資產(chǎn)管理的高度更將使商業(yè)房地產(chǎn)的金融屬性和金融功能得到全面體現(xiàn)，促進(jìn)中國(guó)優(yōu)秀商業(yè)資產(chǎn)管理公司誕生和涌現(xiàn)。
　　
　　10關(guān)注社區(qū)型購(gòu)物中心的飛躍式發(fā)展
　　
　　出于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略性布局和城市商業(yè)多中心發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，中國(guó)購(gòu)物中心經(jīng)歷了起步階段的超區(qū)域和都市中心區(qū)購(gòu)物中心的迅速成長(zhǎng)；在成長(zhǎng)階段，隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域型購(gòu)物中心得到穩(wěn)步增長(zhǎng)；在發(fā)展階段城市商業(yè)布局日趨完善和競(jìng)爭(zhēng)格局雙重因素的影響和推動(dòng)下，社區(qū)型購(gòu)物中心將被更多房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注。特別需要關(guān)注的是，城市交通設(shè)施的改善以及生活區(qū)的外擴(kuò)將促使生活性社區(qū)型購(gòu)物中心迅速崛起和飛躍式發(fā)展；而城市更新和城市改造計(jì)劃的推出，有望使商務(wù)性社區(qū)型購(gòu)物中心成為城市商務(wù)區(qū)重要的商業(yè)服務(wù)業(yè)配套設(shè)施。